همه چیز درباره حکم تخلیه

مقاله پیش رو توسط وکیل ملکی در تهران خصوص حکم تخلیه و سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه برای آگاهی و آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. همچنین شما عزیزان در این مقاله با مراحل و مدارک حکم تخلیه مستاجر آشنا خواهید شد.

دعاوی تخلیه نظیر حکم تخلیه، دستور تخلیه و یا فسخ قرارداد اجاره از مهمترین و فراگیرترین دعاوی حقوقی میباشد. درواقع همه روزه تعداد کثیری پرونده درخصوص مشکلات فیمابین موجر و مستاجر در محاکم قضایی شکل میگیرد. از همین رو سعی میکنیم در این مطلب به بررسی صفر تا صد حکم تخلیه بپردازیم.

حکم تخلیه

در واقع در دعاوی تخلیه ملک و یا تخلیه ید در ابتدا شخصی با اجازه و رضایت و مالک اقدام به تصرف ملک ایشان مینماید.

اما در ادامه ممکن است شرایطی به وجود آید که مالک برای بازپسگیری ملک خود چاره ای جز اقدام به طرح دعوی حقوقی علیه متصرف ملک نداشته باشد.

از جمله این دعاوی میتوان به دعاوی مربوط به عقد اجاره، صلح منافع و یا اباحه منفعت اشاره نمود که قطعا گسترده ترین و فراگیر ترین مصداق دعوی تخلیه دعاوی مربوط به عقد اجاره میباشد.

در عقد اجاره نیز مورد اجاره ممکن است ملک مسکونی بوده و اجاره جهت سکونت باشد و یا ملک تجاری بوده و جهت کسب و پیشه اجاره شود.

در هر صورت و صرف نظر از نوع ملک و نوع اجاره، مالک میبایست از طریق مراجع قضایی صالح اقدام به تخلیه مستاجر نماید.

در ادامه به بررسی کامل شرایط و مراحل گرفتن حکم تخلیه توسط موجر و فسخ اجاره توسط مستاجر و مراجع صالح و مدارک مورد نیاز مربوطه میپردازیم.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه؟

به طور خلاصه و جهت آشنایی بیشتر شما عزیزان موارد زیر را میتوان در خصوص تفاوتهای حکم تخلیه و دستور تخلیه ذکر نمود:

• مهمترین و بارزترین تفاوت این است که حکم تخلیه الزاما با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر میگردد. لذا فرآیند گرفتن حکم تخلیه بسیار طولانی تر و پیچیده تر میباشد. این در حالی است که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و صرفا با احراز وجود شرایط قانونی توسط مرجع صالح صادر میگردد. بنابراین گرفتن دستور تخلیه در مدت زمان بسیار کمتری صورت میپذیرد و فرآیند مربوط به آن سریعتر انجام میشود. لازم به توضیح است که مرجع صالح حسب مورد میتواند شورای حل اختلاف و یا دفترخانه تنظیم کننده سند باشد.
• حکم تخلیه میتواند در خصوص سایر مصادیق واگذاری منافع نظیر صلح منافع و یا اباحه منفعت اعمال شود. این در حالی است که صدور دستور تخلیه صرفا در خصوص قرارداد اجاره مصداق داشته و در مورد باقی مصادیق واگزاری منافع قابل اعمال نیست.
• حکم تخلیه بسیار فراگیرتر و گسترده تر از دستور تخلیه بوده و شامل تمام موارد و مصادیق اجاره میشود. در حالی که دستور تخلیه تنها مخصوص قرارداد های اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62 و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی میباشد.
• حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر خواهی و اعتراض دارد که همین موضوع نیز یکی از دلایل طولانی شدن فرآیند دادرسی در این مورد است. اما برخلاف آن دستور تخلیه قابل درخواست رسیدگی تجدیدنظر نیست لذا امکان اطاله دادرسی توسط خوانده در این خصوص وجود ندارد. 

تفاوت تخلیه و خلع ید

۱- ممکن است مدت قراردادی که فیمابین مالک و متصرف ملک وجود دارد منقضی شده و یا بنا به هر دلیل قانونی دیگری قرارداد فیمابین طرفین بی اثر گردد و به اتمام برسد. بدیهی است با اتمام قرارداد و یا منقضی شدن مدت قرارداد متصرف مکلف میباشد که از ملک رفع تصرف نماید. مگر اینکه قرارداد و یا توافق جدیدی بین طرفین منعقد گردد.

مضافا موردی وجود دارد که مالک بدون انعقاد هیچگونه قراردادی به متصرف اذن و اجازه تصرف در ملک خود را میدهد. این صرفا یک اذن و اجازه بوده و قراردادی فیمابین طرفین منعقد نمیگردد.

در حالت اخیرالذکر بدیهی است که مالک این اختیار را دارد که هر زمان که اراده کند از اذن و اجازه ای که به متصرف داده رجوع نموده و تخلیه ملک را بخواهد. لذا متصرف قانونا مکلف است هر زمان که مالک از اذن و اجازه خود رجوع کرد ملک را تخلیه نموده و از آن رفع تصرف نماید.

در تمامی موارد گفته شده در بالا مالک بایستی بر علیه متصرف یا متصرفین دعوی تخلیه ملک را مطرح نماید.

از طرف دیگر دعوی خلع ید مربوط به زمانی میباشد که شخصی ملک متعلق به دیگری را به صورت غیر قانونی و  غاصبانه تصرف مینماید. بدیهی است که در این موارد هیچگونه قراردادی فیمابین مالک و متصرف ملک وجو نداشته و مضافا هیچگونه اجازه و اذنی از جانب مالک به متصرف داده نشده است.

در این صورت مالک جهت رفع تصرف ملک از ید متصرف بایستی بر علیه ایشان اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید.

۲- یکی دیگر از تفاوت های مهم خلع ید و حکم تخلیه این است که دعوی خلع ید صرفا در خصوص اموال غیر منقول قابل طرح میباشد. بع عنوان مثال مالک یک خودرو نمیتواند نسبت به متصرف خودرو این دعوی را مطرح کند.

از طرف دیگر دعوی تخلیه ید میتواند هم در رابطه با اموال غیر منقول و هم در خصوص اموال منقول مطرح گردد. به عنوان مثال مالک یک خودرو که توسط شخص یا اشخاص دیگر تصرف شده میتواند بر علیه متصرف یا متصرفین دعوی تخلیه ید مطرح کند.

در چه مواردی موجر می­تواند درخواست تخلیه مستاجر را بنماید؟

قانونگذار مواردی را که طبق آن موجر میتواند حکم تخلیه مستاجر را درخواست نماید در قوانین و مواد قانونی پراکنده ای بیان نموده است.

در زیر به مهمترین موارد گرفتن حکم تخلیه ملک توسط موجر طبق قوانین اجاره میپردازیم.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362

بر اساس ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید؛ این موارد به شرح زیر است:

• در موردی که مستاجر علی رغم سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلا یا جزئا به دیگری واگزار نماید.
• در مواردی که مستاجر مورد ملک استیجاری را در اختیار اشخاصی غیر از اشخاص تحت الکفاله خود قراد داده باشد.
• در مواردی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
• در صورتی که مستاجر از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید گردیده استفاده نماید.‌
• در صورتی که مستاجر تعهد به پرداخت اجاره بها نموده باشد ولی در مهلت مقرر از شرط مذکور تخلف نماید.‌

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه مستاجر را از دادگاه صالح درخواست نماید. در این موارد دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مستاجر را صادر خواهد نمود و این حکم علیه مستاجر یا متصرف ملک اجرا، و محل تخلیه خواهد شد. در زیر ما به بیان مهمترین دلایل حکم تخلیه پرداخته ایم لذا با ما همراه باشد.

• چنانچه مستاجر محل مسکونی، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه، و یا در موردی که اجاره نامه ای در میان نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به دیگری واگذار نماید و یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده شخص دیگری به جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
• در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده است ولی مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره در عمل به غیر واگذار نماید بدون اینکه با مستاجر جدید اجاره نامه ای تنظیم نموده باشد.
• در صورتی که در اجاره نامه محل سکونت، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی، شرط گردیده باشد. البته مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در‌ ملک مورد اجاره سکونت نموده و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود اختصاص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک، برای تخلیه مراجعه نکند درخواست حکم تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمیشود.
• در حالتی که مورد اجاره محل سکونت بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد.
• هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد.
• در صورتی که از مورد اجاره محل سکونت، بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید گردیده استفاده شود.
• در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، در صورتی که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را عوض کند. مگر در صورتی که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
• در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی و یا تفریط نموده باشد.
• چنانچه مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید و علی رغم ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌ در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد ) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند. ‌در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر حکم تخلیه و همچنین وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع نماید اجرای ثبت تخلیه را متوقف خواهد کرد ولی موجر میتواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست حکم تخلیه مستاجر را بنماید. ‌چنانچه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر میتواند برای حکم تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید. ‌در این موارد در صورتی که مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نخواهد شد. در این صورت مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت خواهد گردید. ولی توجه داشته باشید که هر مستاجر فقط ‌یک بار میتواند از این ارفاق استفاده نماید. مضافا اینکه حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
• همچنین مطابق با تبصره ماده فوق الذکر در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر این حق دارد که پس از انقضای مدت اجاره تقاضای حکم تخلیه مورد اجاره را بنماید.

مراحل گرفتن حکم تخلیه مستاجر سال 1403

به طور کلی تفاوتی میان مراحل گرفتن حکم تخلیه از دادگاه و شورای حل اختلاف در سال 1403 وجود ندارد که در ادامه به مهمترین مراحل آن میپردازیم.

البته از آنجایی که کلیه امور حقوقی دارای پیچیدگی های فراوانی بوده و البته که رویه دادگاه ها بسیار متفاوت میباشد. لذا قبل از هر چیز توصیه میگردد حتما به یک وکیل پایه یک دادگستری تهران جهت مشاوره و اعطای وکالت مراجعه نمایید.

• ابتدا بایستی یک دادخواست مناسب و دقیق تنظیم گردد که بدیهی است چنانچه وکیل داشته باشید این امر به عهده وکیل میباشد.
• در مرحله بعدی میبایست جهت ثبت و تقدیم دادخواست خود به دفتر خدمات قضایی مراجعه نمایید. لازم به توضیح است که کارمندان و اشخاص مستقر در دفاتر خدمات قضایی نه تنها هیچ گونه ای وظیفه ای در خصوص تنظیم و نگارش متن دادخواست برای شما ندارند بلکه اساسا وکیل نیز نبوده و صلاحیت و دانش این کار را ندارند.
• پیگیری دادخواست تقدیمی در خصوص وصول و ارجاع آن به شعبه و دادگاه صالح و مضافا تکمیل و رفع نقص احتمالی دادخواست و هزینه های دادرسی.
• پیگیری جهت صدور دستور تعیین وقت و تعیین جلسه رسیدگی
• در این مرحله و دقیقا در زمان تعیین شده می بایست با مراجعه به شعبه و دادگاه مربوطه در جلسه رسیدگی حضور و شرکت نموده و دفاعیات لازم و صحیح را به صورت مکتوب و شفاهی ارائه نمایید.
• بعد از اتمام جلسه رسیدگی بایستی جهت پیگیری صدور حکم تخلیه به شورا و یا دادگاه صالح مراجعه نمایید.
• در صورتی که دادنامه و رای صادره به نفع شما باشد اصولا خوانده دعوی اقدام به تجدیدنظر خواهی مینماید. در این صورت شما بایستی ظرف مهلت قانونی 10 روز اقدام به تبادل لوایح و تنظیم لایحه نموده و ب لایحه خوانده پاسخ مناسب دهید.
• چنانچه رای و دادنامه به ضرر شما باشد میبایست اقدام به تنظیم دادخواست و همچنین لایحه تجدیدنظر خواهی نمایید. لازم به توضیح است که مرجع صالح میتواند دادگاه عمومی حقوقی و یا شورای حل اختلاف باشد. لذا دادخواست و لایحه تجدیدنظر خواهی بایستی حتما به مرجع صالح تقدیم گردد.
• در مرحله آخر و زمانی که حکم قطعی گردید شما باید پس از مهلت مقرر قانونی در اجرای احکام نوبت گرفته و جهت اجرای حکم اقدامات لازم را انجام دهید. این مرحله نیز علی رغم پیچیدگی های فراوانی که داشته نیاز به پیگیری زیادی نیز دارد.

نکته مهم: در صورتی که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید میتوانید بدون گرفتن وکیل و صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری به طور دائم و تحت نظر ایشان استفاده نمایید.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

به طور کلی تاسیس یا مکانیزمی تحت عنوان حکم تخلیه فوری در سیستم حقوقی ما وجود ندارد. بنابراین سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه همان شیوه ای است که در بالا به آن اشاره شد. درواقع برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمام موارد مذکور طی شود.

با این وجود متقاضی در صورت وجود شرایط میتواند متوسل به دستور تخلیه شود که مطابق نظر قانونگذار باید به طور فوری اجرا گردد. در حقیقت سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مربوط به گرفتن دستور تخلیه میباشد.

به طور کلی اگر دعوی و دادخواست بدرستی تنظیم و مطرح شود و با جلوگیری از فرصت سوزی و هدر رفتن وقت رسیدگی در شورای حل اختلاف، دعوی تخلیه آنقدر ها هم طولانی نخواهد بود ولی در دادگاه ممکن است تا یکسال هم به طول انجامد.

در بسیاری از مواقع منظور از حکم تخلیه فوری یا سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، همان دستور تخلیه میباشد که در بین افراد عادی با مسامحه این مفاهیم به جای هم استعمال میشود.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر

اکنون که به این پرسش که سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست پاسخ دادیم قصد داریم در این بخش از نوشتار، مدارک حکم تخلیه را نیز مورد بررسی قرار دهیم. به طور کلی برای گرفتن حکم تخلیه مالک میبایست مالکیت خود نسبت به ملک موضوع دعوی را ثابت نماید. همچنین مالک بایستی مدارکی ارائه نماید که نشان دهد مدت زمان استفاده از مورد اجاره مطابق قرارداد فی مابین به اتمام رسیده است.

در کل و به صورت خلاصه مهمترین مدارکی که مالک بایستی جهت ثبت دادخواست خود داشته باشد به شرح زیر میباشد:‌

• مدرکی که مالکیت موجر بر عین ملک و یا منافع ملک را اثبات نماید.
• اجاره نامه ای که مدت زمان آن منقضی گشته و یا موجر در ضمن قرارداد اجاره مذکور برای خود حق فسخ قرار داده باشد. به عبارت ساده تر حق فسخ اجاره توسط مستاجر در اجاره نامه شرط شده باشد.
• این امکان وجود دارد که متصرف به جهاتی قانونی به غیر از اجاره اقدام به تصرف ملک دیگری نموده باشد. در خصوص این قبیل موارد مالک میبایست رجوع و عدول خویش از اذنی که سابقا به متصرف داده است را ثابت نماید. به طور کلی اثبات این موضوع از طریق ارسال اظهارنامه رسمی صورت میگیرد. توجه داشته باشید جهت ارسال اظهارنامه حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری تهران مشورت نمایید.
• موجر میبایست فیش های واریزی مستاجر را نیز به دادگاه صالح ارائه نماید. فیش های واریزی مستاجر در خصوص اثبات مبالغ پرداختی و یا کسری پرداختی ایشان کمک شایانی مینماید.
• در صورت بررسی و در صورتی که نیاز به اثبات خسارات وارده باشد مالک بایستی اقدام به طرح دعوی تامین دلیل نماید.

نحوه اجرای حکم تخلیه

اجرای حکم تخلیه تحت نظر اجرای احکام دادگاه و مطالق با قانون اجرای احکام انجام میگردد. در زیر به طور کلی و مختصر به نحوه اجرای حکم مزبور میپردازیم.

پس از آنکه رای تخلیه صادر و قطعی گردید محکوم له بایستی درخواست صدور برگ اجرایی نماید.

همزمان با صدور برگ اجراییه به محکوم علیه ابلاغ میگردد که ظرف مهلت قانونی 10 روز جهت اجرای مفاد دادنامه و حکم اقدام نماید.

ممکن است مدت زمان مذکور منقضی گردد و محکوم علیه نیز جهت اجرای حکم اقدامات لازم را انجام ندهد.

در این صورت محکوم علیه توسط اجرای احکام دادکستری و در صورت نیاز با کمک و همکاری ضابطین دادگستری اجبار خواهد شد.

در این مرحله مستاجر را از ملک استیجاری بیرون کرده و ملک به تصرف کامل محکوم له در خواهد آمد.

وکیل دعاوی اجاره

مباحث حقوقی به خصوص مبحث حکم تخلیه مستاجر و مسائل مربوط به آن بسیار پیچیده و دشوار میباشند. به همین دلیل بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل تهران و با تجربه و متخصص در امور مربوطه مشورت نمایید.

چرا که طرح دعوی و تنظیم لوایح اشتباه و نادرست ممکن است به گونه ای به روند رسیدگی آسیب بزند که دیگر امکان تصحیح آن به هیچ عنوان نباشد. تیم حقوقی وکیل زوم با استفاده از بهترین وکلای تهران، مجرب و مورد اعتماد آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شما عزیزان میباشد.

همچنین در صورتی که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید میتوانید بدون گرفتن وکیل و صرفا با پرداخت مبلغ لازم در طول روند رسیدگی و تمام مراحل دادرسی از خدمات وکیل پایه یک دادگستری استفاده نمایید. این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه، مشاوره و … به طور دائم و تحت نظر وکیل تهران میباشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص حکم تخلیه و پاسخ این پرسش که سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست و همچنین مراحل و مدارک حکم تخلیه مستاجر و … میتوانید با وکلای معرفی شده در وبسایت وکیل زوم تماس گرفته و از خدمات حقوقی ایشان استفاده نمایید.